La compra de tierras rurales por extranjeros vuelve a estar sujeta a los límites de la Ley 26.737. El 9 de octubre, la Corte Suprema suspendió provisoriamente el artículo 154 del DNU 70/2023, que había derogado esa norma, en una causa promovida por la Asociación Civil Árbol de Pie y otros demandantes ante la Justicia Federal de Bariloche.
Cómo se llegó a esta situación
La secuencia puede resumirse así: la Ley de Tierras establecía límites a la adquisición de campos por extranjeros. El gobierno de Javier Milei dispuso su derogación mediante el DNU 70/2023, eliminando esas restricciones específicas, aunque seguían existiendo otras normas aplicables a la compra de inmuebles.
La derogación fue cuestionada judicialmente. El 29 de septiembre, la Corte rechazó una demanda del CECIM de La Plata por falta de legitimación para reclamar, sin resolver si la derogación era constitucional. Diez días después, en la causa iniciada en Bariloche, suspendió provisoriamente los efectos del artículo que había derogado la ley.
La consecuencia actual es que vuelven a exigirse los límites de la Ley de Tierras. Mientras dure la medida, una adquisición por un extranjero comprendido en la norma debe cumplir esos requisitos, salvo que corresponda una excepción legal.
La Corte no suspendió todo el DNU ni resolvió definitivamente el conflicto. La medida rige hasta que el juzgado de Bariloche examine si los demandantes están habilitados para reclamar y se pronuncie sobre el pedido de medida cautelar.
Cuál es el límite en Esquel y Trevelin
La ley establece un máximo de 1.000 hectáreas por titular extranjero en la denominada “zona núcleo”. Esta comprende determinados partidos y departamentos de Buenos Aires, Santa Fe y Córdoba, en el centro agrícola del país.
Esquel, Trevelin y toda la provincia de Chubut están fuera de esa zona. En otras regiones se aplican superficies equivalentes, definidas según la ubicación y las características productivas de las tierras.
Para la región Cordillera de Chubut, que incluye al departamento Futaleufú, donde se encuentran Esquel y Trevelin, la equivalencia es de hasta 10.000 hectáreas por titular extranjero comprendido en la ley. Las equivalencias provinciales fueron aprobadas mediante el Decreto 614/2014. Esa cifra corresponde a la región cordillerana, no a toda la provincia.
El máximo no se renueva con cada compra. Se considera la superficie acumulada del titular y, cuando posee tierras en distintas regiones, las equivalencias correspondientes.
Qué otras restricciones se aplican
Estar fuera de la zona núcleo no significa quedar fuera de la ley. Además del límite individual de superficie, la norma establece:
Un máximo del 15% de tierras rurales en manos extranjeras, que se controla a escala nacional, provincial y de la división territorial correspondiente.
Dentro de ese cupo, un máximo del 30% para titulares de una misma nacionalidad extranjera.
La prohibición de adquirir, para los extranjeros alcanzados por la norma, inmuebles que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua de envergadura y permanentes.
Restricciones para tierras ubicadas en zonas de seguridad de frontera, con las excepciones y autorizaciones previstas legalmente.
Por eso, un campo de menos de 10.000 hectáreas no queda automáticamente habilitado para su venta a un extranjero. Incluso uno de 500 hectáreas podría estar alcanzado por la prohibición vinculada con cuerpos de agua. Deben revisarse todas las condiciones, no solamente la superficie.
Qué ocurre con las compras realizadas o pendientes
La suspensión dispuesta por la Corte no anula automáticamente las compras ya concretadas. Su situación debe analizarse según la fecha, las condiciones de cada operación y las normas aplicables.
Quienes estén negociando una venta a un comprador extranjero, o tengan un boleto firmado y la escritura pendiente, deben verificar si la operación cumple los límites y qué certificados o autorizaciones requiere, incluido el certificado de habilitación del Registro Nacional de Tierras Rurales cuando corresponda.
Para Esquel y Trevelin, la consecuencia práctica es revisar tanto el máximo de 10.000 hectáreas como las restantes restricciones antes de comprometer una operación. Los controles vuelven a aplicarse, aunque la discusión judicial sobre la derogación todavía no está resuelta.
La pregunta política para Chubut es si el Gobierno provincial va a limitarse a cumplir los trámites administrativos o si impulsará controles activos y transparentes sobre las operaciones rurales, especialmente en la cordillera, donde el agua, los bosques y la tierra tienen un valor estratégico.