Difícil para comprar y alquilar: ¿Cuánto bajará en dólares el precio de los inmuebles en Esquel?

¿Cómo es la situación en el resto de la Argentina?

 

Cuando pensamos en inversión inmobiliaria, debemos hacerlo de manera similar a una inversión financiera, con la que buscamos la mejor ecuación entre el rendimiento y el riesgo posible, en función a nuestro perfil de inversor. Los argentinos hemos considerado a los inmuebles como una de las inversiones más seguras.

 

El “ladrillo” ocupa el espacio de la seguridad y de la rentabilidad garantizada, pero esto no siempre es así, ya que la inversión inmobiliaria está dominada por los ciclos de los mercados y la clave está en identificar en qué mercado entrar, en cuál mantenerse y de cuál salir.

 

Desde hace algún tiempo, los valores medios de los inmuebles en la Argentina están sobrevaluados en dólares, en torno a un 30%. Esto, haciendo una simplificación de dos de las principales variables a considerar para la operación: el rendimiento para el inversionista (hoy en activos residenciales no llega al 1% anual neto) y el poder adquisitivo de los potenciales compradores. En la actualidad, un inmueble estándar cuesta más en dólares en la Argentina

que en España y Estados Unidos, cuando en esos dos países el poder adquisitivo es más del doble y hay acceso a créditos hipotecarios a 30 años al 2% y 4% anual respectivamente, lo cual los hace aún más accesibles en dichos mercados.

 

Otra de las variables importantes a tener en cuenta al evaluar el atractivo de una inversión inmobiliaria es el rendimiento neto anual por alquiler versus el costo de financiamiento, que en la Argentina es negativo, mientras que en los países mencionados es positivo.

 

En un contexto donde hay una importante volatilidad del dólar y cepo cambiario, el inmueble tiende a bajar y hay argumentos suficientes como para que esto suceda: sobrevaluación, inexistente capacidad de compra, falta de acceso a préstamos y rentabilidad anual muy baja, sumado a la parálisis del mercado inmobiliario en Argentina.

 

Esta situación generó una fuerte reducción de la actividad inmobiliaria dado que los vendedores siguen con expectativas de valores en dólares, que ya la demanda no convalida, y las pocas operaciones que se realizan son aquellas en donde los vendedores asumen un descuento en torno al 35% del valor pretendido en el 2018.

 

La sobrevaluación también se explica principalmente porque la clase media no tiene acceso para la compra, ni por crédito ni por capacidad de ahorro, ya que los ingresos están pesificados (en pesos) y los propietarios pretenden que sus inmuebles estén dolarizados. 

 

Hoy estamos frente a un récord histórico en cuanto a la cantidad de tiempo de ahorro que se requiere para acceder a la compra de un inmueble.

 

 Asimismo, el acceso al préstamo hipotecario es casi inexistente, con lo cual esta misma clase media no tiene oportunidad de financiamiento.

 

¿Qué debe hacer el inversor en inmuebles en este contexto?

 

El inversor se encuentra con rentabilidad extremadamente baja: como se dijo, en la Argentina no llega al 1% neto anual, cuando históricamente estuvo entre 4% y 5%. Hoy, en países desarrollados cómo EE. UU. y España, supera el 5% anual neto.

 

Para el propietario hoy, aceptando un descuento, se puede vender todavía antes de que se produzca la fuerte corrección en los próximos meses. Otra recomendación sería movilizarse a otro mercado que este en recuperación y donde se puedan lograr altos rendimientos por apreciación y renta.

 

Si se quiere ganar dinero, la clave es identificar el mejor mercado a nivel global y desplazarse dentro de ese mismo mercado, en los distintos tipos y clases de activos, para luego ir a mercados diferentes, cuando ya estén

recuperados en su totalidad, y poder seguir construyendo rentabilidad.

 

Si se quiere adquirir un inmueble para vivir o a trabajar, elija la mejor locación, sobre esto no hay discusión.

 

Si tiene el dinero para comprar un inmueble hoy, en Argentina, es hora de pedir un descuento importante y, si no se lo dan, buscar otro inmueble, porque es probable que en el mediano plazo valga, en términos de dólar, sustancialmente menos de lo que vale hoy.