Columna Jurídica: ¿Cuáles son los plazos legales de la locación en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación? Acá hay algo útil que puede servirle

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación modificó algunas de las disposiciones vigentes, tanto en el Código anterior como en la Ley 23.091 que regulaba las locaciones urbanas.

Anteriormente, se establecía que el plazo máximo para un contrato de locación era de 10 años. Cualquier plazo pactado por un período más largo quedaba reducido a esa duración (art. 1505 C.Civ.). La nueva normativa extiende el plazo máximo a 20 años para los contratos con destino habitacional y a 50 años para los otros destinos, incluido el comercial (art. 1197 CCCN).

La ampliación del plazo está pensada fundamentalmente para aquellos casos en que un restaurante, un banco, un hotel u otro comercio alquilan un terreno o inmueble que requiere una gran inversión o múltiples modificaciones. Al aumentar el plazo máximo a 50 años la empresa o el emprendedor pueden ahora amortizar el gasto de las reparaciones o de la construcción y no tendrán la necesidad de comprar el terreno o el inmueble (además, por otra parte, la propiedad deseada puede no estar disponible a la venta).

Adicionalmente, se modificó el plazo mínimo: anteriormente, este era de 2 años para uso habitacional y de 3 años para los demás destinos (Ley 23091 art. 2). La nueva normativa establece que la duración de cualquier contrato de locación que no tenga un plazo mayor estipulado será de 2 años, es decir que para todas las locaciones, ya sean viviendas o comercios, este es el plazo mínimo (art. 1198 CCCN).

En cuanto al alquiler temporario (es decir el que se realiza amueblado y con destino turístico, de descanso o similar) se redujo el plazo máximo de 6 meses a 3 meses (art. 1199 b, CCCN). El exceso de ese plazo hace asumir que el destino se ha convertido de temporario a común y se aplica el mínimo estipulado de 2 años.

Es importante destacar que el inquilino, cualquiera sea el destino de la locación, puede renunciar al plazo mínimo legal de dos años (art. 1198 CCCN). ¿Qué quiere decir esto? Que el inquilino, pese al período mínimo legal puede renunciar a este plazo, pero con la condición de encontrarse ya ocupando el inmueble. Esto es para evitar que se suscriban cláusulas de renuncia al momento de la celebración evitando eventuales  abusos.

Por otro lado, el locatario conserva la facultad de rescindir de manera anticipada el contrato (conforme a lo que ya preveía el art. 8 de la Ley 23091) después de transcurridos los primeros seis meses del mismo. En tal caso, deberá abonar al locador una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler si hace uso de la opción en el transcurso del primer año o de un mes si lo hace después. Esto es algo que no puede hacer el locador, quien debe llevar a término el plazo legal (salvo acuerdo con el locatario).

El nuevo Código mantiene la no aplicación de la tácita reconducción. Esto significa que, vencido el contrato, si el locador continúa recibiendo el pago de alquileres del locatario no significa que exista un nuevo contrato por el mínimo legal sino que ambas partes prorrogan el contrato hasta que cualquiera de las dos decida dar por concluida la locación.

Finalmente, en cuanto al fiador o garante, las normas incorporadas por el nuevo Código establecen que toda obligación contractual de éstos termina con el vencimiento del plazo de la locación en forma automática, excepto en el caso de que el inmueble no sea restituido a tiempo (art.1225 CCCN). Así, si el locador acepta que el locatario continúe en el inmueble abonando alquileres debe hacerle firmar un nuevo contrato al garante, ya que de lo contrario no podrá exigirle ningún cumplimiento de deberes por el período posterior al vencimiento contractual.